Urzędy skarbowe wzięły pod lupę osoby fizyczne osiągające przychody z wynajmu mieszkań. Do tej pory nie było przeciwskazań do rozliczania tych przychodów ryczałtem. Od jakiegoś czasu trwa nagonka na takie podmioty. Wszystko za sprawą coraz liczniejszych interpretacji, w których urzędy przedstawiają stanowisko odwrotne do dotychczasowego. 

Przypomnijmy definicję działalności gospodarczej ( art. 5a ust. 6 u.p.d.o.f. ). Jest to każda działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wynajem mieszkania na wakacje a podatek

 

Pomimo iż ten zapis funkcjonuje od wielu lat, dopiero teraz zwrócił uwagę urzędów pod kątem egzekwowania poprawności rozliczeń przychodów osiąganych z najmu mieszkań przez osoby fizyczne. Przełomem w tej sprawie stały się dwie interpretacje indywidualne: Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 roku (0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK) oraz Izby Skarbowej w Katowicach z 3 stycznia 2017 roku (2461-IBPB-2- 2.4511.918.2016.2.MZA),

Jeszcze w marcu 2015 roku w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Katowicach (IBPBII/2/415-1090/14/MMa) argumentem jaki przemawiał do organów podatkowych była sporadyczność i okazjonalność wynajmowanych mieszkań. Jeśli podatnik wynajmował swoja nieruchomość krótkoterminowo tylko w np. okresie wakacyjnym, to urzędy nie miały nic przeciwko opodatkowywaniu tych przychodów 8,5 % stawką ryczałtu.

W chwili obecnej urzędy zmieniły punkt widzenia. Wynajmowanie nawet tylko w okresie wakacyjnym spełnia definicję działalności gospodarczej. Przede wszystkim jest zarobkowa. Chociaż sama zarobkowość to za mało. Skarbówka dopatrzyła się innych zależności spełniających warunki działalności gospodarczej. Wynajmowanie tylko w okresie wakacyjnym, ale co roku, już świadczy o zorganizowaniu i ciągłości. A to spełnia definicję działalności gospodarczej.

Wynajem nieruchomości - rozliczanie z urzędem skarbowym
Wynajem mieszkania to sposób na dochód pasywny.

Na niekorzyść podatników pojęcia “zorganizowanie” i “ciągłość” nie są zdefiniowane w ustawie. Daje to urzędnikom ogromną swobodę w zakresie decydowania o właściwym sposobie rozliczania. W tym zakresie pomocny może okazać się wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 maja 2016 roku (II FSK 935/14), w którym rozumienie tych pojęć zostało zawężone, tzn. działalnie zorganizowane i ciągłe oznacza realizowanie zaplanowanych czynności w sposób systematyczny i powtarzalny.

Jak widać bardzo ryzykowne w chwili obecnej jest korzystanie z 8,5 % stawki ryczałtu dla wynajmowania mieszkań/pokoi. Niewłaściwy sposób rozliczania może nieść za sobą konsekwencje w postaci naliczenia odsetek karnych wstecz oraz dopłacenia różnicy podatku z 8,5% do 18%-32% odpowiednio dla skali podatkowej. Oczywiście, to nie jedyne konsekwencje niewłaściwego wyboru metody opodatkowania. Pozostaje jeszcze kwestia zarejestrowania działalności gospodarczej i opłacenia składek ZUS.

Najlepszym sposobem zabezpieczenia w przypadku wyboru 8,5 % stawki ryczałtu jest złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. I nie warto z tym zwlekać, ponieważ średni czas rozpatrywania tych wniosków to trzy miesiące. Niestety samo złożenie wniosku nie daje gwarancji uzyskania pomyślnej odpowiedzi. Może się okazać, że organa nie zgodzą się na opodatkowanie ryczałtem. W takim wypadku jeszcze przed okresem wakacyjnego wynajmu, lepiej jak najszybciej założyć działalność gospodarczą.

1 KOMENTARZ

  1. Pytanie tylko na jakiej zasadzie będzie to potem US interpretować. Czy będzie można złożyć czynny żal czy od razu będzie trzeba płacić karę. Nie wiem jak oni mają zamiar to rozwiązać ale ciekawe.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wprowadź swój komentarz
Please enter your name here